今年，房地产市场政策的转型点出现在7月24日，中央政治局会议明确提出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
此后，持续的优化政策为各地楼市打开了空间和想象，包括土地市场重回价高者得、放松“五限”、推进现房销售的模式、金融监管“防爆雷”、商品房鼓励“优质优价”等。在优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面频繁表态和落地具体举措，对外释放积极信号。
未来，10万亿级的房地产市场如何重回正轨？房地产企业将遭遇的风险如何化解？如何解决“保交楼”这一难题？从土地市场到商品房、保障房，又将迎来怎样的变化？
关键词1
多城土地市场重回“价高者得”
2023年以来，全国土地市场情绪偏弱，房企普遍谨慎拿地，10月，全国土地缩量态势仍较明显。根据中指研究院统计数据显示，今年1-10月，全国300城住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降31.8%，绝对规模为近十年同期最低位；成交面积2.6亿平方米，同比下降35.4%；土地出让金1.8万亿元，同比下降25.3%。
在土拍热度方面，仅有少部分城市或区域保持一定热度，房企投资聚焦核心优质地块，市场分化进一步加剧。其中，10月，上海、北京、成都等核心区地块受企业关注度高，部分地块触顶摇号，其余区域地块多以底价成交；无锡、武汉、南京土拍的低温情绪尚未好转，多数地块均以底价成交。
值得关注的是，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后，成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。10月30日，济南成交的10宗土地中，有3宗地块溢价率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地块中，有2宗地块溢价率均超30%。
从目前来看，在多地土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，在部委政策已经明确可以取消最高土地限价政策之后，后续可能也会有更多城市调整土地出让规则。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，取消地价上限的政策对于地方政府是增收入、降风险、城市板块分化加剧；对于房企是降利润、凭本事；对于购房群体则是促改善、稳房价、稳预期。
“热点城市的核心地块热度或升温，但高价地恐难频现。在核心城市，中小房企资金面多数承压，拿地压力加大；而央企、国企资金实力相对较好，对优质地块的参拍力度、拿地机会或加大。”张凯说。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，地价上限取消后，优质地块土拍热度升温，但分化仍在。从短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升。
关键词2
“五限”逐渐放松
2017年，为了让房子回归到“住”的属性，从中央到地方，对房地产市场的流动性采取“封仓”的措施。以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策相继出台，为楼市加上“紧箍咒”。
不过，自2022年起，受到楼市下行的影响，“五限”逐渐松绑。从目前来看，限制性政策已从三四线城市到二线城市，再到二线热点城市以及一线城市呈现逐渐放松的趋势。
比如，去年3月，郑州出台“郑19条”，取消“认房又认贷”，成为全国第一个放松限贷和限购的城市。随后，哈尔滨宣布放松新房限售，打响了全国放松限售“第一枪”。3月底，福州也放松限购。
今年10月，上海金山区针对人才定向松绑限购，符合条件的非沪籍人才可在该区的限定区域买房。而在此之前，广州也将外地人购房社保年限从5年降至2年，同时解除了部分区域的限购政策。
陈文静表示，自今年7月24日举行的中央政治局会议为房地产业定调后，各主管部门陆续落地具体举措，各地也根据自身市场情况跟进落实。在需求端，住建部、央行、金融监管总局下发通知，将首套住房“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱；央行、金融监管总局再下发通知，下调首套、二套住房贷款首付比例下限，并下调二套房贷利率加点下限。与此同时，各地快速跟进执行。2023年9月，各地政策出台频次超90条，为2022年四季度以来最高数量，多地取消限购、限售等政策。
整体来看，陈文静指出，当前全国多数城市政策已基本放开，仅剩核心城市存在限制性政策。从政策效果来看，多项政策落地对市场活跃度产生积极影响，但带动效果的持续性偏弱，短期需求端政策仍有进一步优化的空间，如进一步降低居民购房成本，下调核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易税费，调整北京、上海普宅认定标准。
关键词3
发展保障性住房
8月25日，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”）。“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地制定。目前，这一文件已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。
具体来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
值得关注的是，“14号文”要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。保障房是住房供给体系的重要组成部分，文件充分强调了保障房的地位，未来保障房建设将更受重视。
由此，业内人士预计，未来保障性住房建设开发节奏会进一步加快，推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。
其中，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，我国已建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三位一体”的住房制度。新的保障性住房属于配售型住房，要与前述“三位一体”的住房制度做好衔接。
中指研究院研究副总监徐跃进认为，增加保障房建设和供应，预计将从改善民生和扩大投资的角度对经济社会产生正向影响，将有利于为房地产行业注入新活力，带动相关上下游行业平稳发展。同时，保障房的供应也有利于促进商品住房回归商品属性，推动行业转型发展。
徐跃进预计，未来，保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。同时，保障房的建设筹集渠道也会更加多元，各式各样的存量盘活将会是保障房筹集的重要渠道。另外，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合。
“保障房房屋质量将有望提升，配套设施和公共服务有望得到加强，保障房住户的居住品质未来将得到改善。”徐跃进如是说。
关键词4
“保交楼”下的现房销售
2022年7月份出现的“停贷潮”，使“保交楼”成为重要的民生工程、政治任务。同年7月28日，“保交楼”更是在中央政治局会议中被首次提出。房地产行业产业链长，关联着众多上下游行业及领域，对稳定宏观经济大盘有重要意义。而且住房还凝聚着购房者对实现住有所居、居有所乐，拥有美好居住生活的期盼和向往。因此，当前，“保交楼”是促进房地产市场平稳健康发展中的一件大事。
值得关注的是，今年年初，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部要求各地政府和房企关注预售制度的改革，积极推进现房销售模式，并且提到有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的要把资金监管责任落实到位，以防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念，这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售模式的开展。
住建部工作会议提及的现房销售，是防范楼盘烂尾的根本举措。当前，期房销售和现房销售并行，且鼓励现房销售，这也意味着我国将推进期房销售制度逐步向现房销售制度过渡。从国家统计局的数据来看，2023年1-9月，全国商品住宅现房销售面积为1.3亿平方米，同比增长21.2%，占总销售面积的17.9%，较2022年末提升4个百分点。
陈文静指出，与预售制相比，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，年初举行的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”。随后，河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；合肥也提出在部分区域试点现房销售。此外，深圳在土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，北京今年以来已有多宗成交地块要求一定比例现房销售，现房销售试点进程不断推进。
不过，陈文静进一步表示，短期内全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响，并对开发商资金实力以及地产金融支持模式等提出更高的要求。整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。
关键词5
金融监管转向“防爆雷”
10月30日至10月31日，在北京举行的中央金融工作会议提到，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。这是中央金融工作会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，为房地产行业的监管指明了路径和方向。
在李宇嘉看来,此次中央金融工作会议对于房地产的表态，体现出防风险与惠民生的统一，也体现出金融向新模式转型和支持房地产向新模式转型的统一。
58安居客房产研究院院长张波认为，此次会议提到“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，这表明监管进一步重视房地产开发侧的资金压力。同时，会议还提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，预示着民营房企的资金压力有望得到缓解，至少“借新还旧”的现象有可能增多。
在中央金融工作会议最新表态之后，11月3日，据媒体报道，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。这是证监会首次提出“防爆雷”的说法。因此，业内人士预计，下一步，证监会将把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重。
中指研究院企业研究总监刘水认为，今年以来，房企融资金额持续下降。未来几个月，市场销售很难发生明显升温变化，行业预期不会发生明显改善。尽管近期高层强调“一视同仁”支持房企合理融资，但是短期内切实有效落实存在诸多困难，所以房企融资仍将维持较弱态势。
“整体来看，房地产企业风险仍在蔓延，防范和化解房地产企业风险，需要供需两端‘双管齐下’。一方面，要加大房企融资政策支持力度，加大‘三支箭’政策落实力度，如支持增信发债常态化、股权融资加快审批等。另一方面，加大需求端政策调整放松力度，促进房地产销售企稳回升，改善金融机构对房地产行业预期，其投资意愿才会提升。”刘水补充说。
关键词6
商品房鼓励“优质优价”
目前，房地产行业信心仍较脆弱，行业预期仍未改善。
业内人士认为，政策放松及支持力度还有空间。为此，逐步优化限价政策，让高品质改善项目恢复市场定价，带动核心城市房价企稳也成为关注的焦点。
9月26日，成都优化房地产政策，其中涉及调整限价措施。在二手房参考价方面，成都新政提出，不再执行二手住房成交参考价格发布机制。与此同时，成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定（土地出让合同等有约定的除外），严格落实样板间、销售现场、装修清单等管理要求，鼓励优质优价。此外，10月23日，成都新挂牌7宗宅地中，未设置成品房清水最高销售均价。这也意味着，成都执行近3年的“双限”政策，将不复存在。
对此，成都市规划和自然资源局相关人士表示，该批次“双限”政策取消，房价、地价全部没有限制。后续正常情况下也将延续不限制地价的政策。
而在10月16日，江苏宿迁发布了“房十条”，实行商品房“优质优价”管理，开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价，切实发挥市场调节作用，让购房者享受实实在在的优惠。宿迁本次优化限价政策，意味着允许降价来促使交易量的回升，有助于让价格回归市场，也有利于企业销售回笼资金。
据悉，我国对新建商品房的销售价格实施备案制。开发商在申报新建商品住宅预售许可前，须到各地的价格主管部门进行价格备案，由价格主管部门对申报价格进行指导。
在房地产过热时期，各地为了遏制房价的上涨，发布限制房价涨幅的“限涨令”，防止新建商品住宅价格大幅度上涨。而随着楼市进入下行期，各地新房销售价格备案制转为“限跌”。自2021年以来，岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等20多个城市出台过“限跌令”。无论是“限涨令”还是“限跌令”，其初衷都是为了保持楼市平稳健康发展。
刘水认为，限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理购房需求。不过，随着市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。在新的市场环境下，预计限价政策也将迎来优化，具体方式包括合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，并预留浮动空间，使项目入市时售价更接近市场真实价格；取消“限跌令”、取消二手房指导价，让价格回归市场。
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